Heinäkuun asuntokaupat

Aloitan analyysipalstani aloitusajankohdan mukaan satunnaisesti valitsemallani aiheella. Tänään julkaistiin Yhdysvaltojen vanhojen asuntojen kauppaa kuvaava Pending Home Sales -indeksi (PHS) heinäkuulta. Tämä indeksi kertoo, miten paljon vanhojen asuntojen kauppasopimuksia on tehty. Sopimuksen tekemisestä menee noin kuukausi siihen, että kauppa on vahvistettu, joten indeksi ennakoi vanhojen asuntojen kauppojen varsinaista lukumäärää (Existing Home Sales).

PHS-indeksi on sopiva aloitus palstalleni, sillä siinä nähdään yksi esimerkki kausitasoituksen hämärtävästä vaikutuksesta. Palaan tähän aiheeseen jatkossa lukuisia kertoja ja silloin näemme myös paljon parempia esimerkkejä siitä, miten erilaiset tasoitukset saattavat itse asiassa heiluttaa lukuja kuukaudesta toiseen paljon enemmän kuin todellinen kausivaihtelu.

Toisaalta PHS-indeksi on hieman huono esimerkki, sillä minulle on kertynyt aineistoa vain vuoden 2005 alusta. Normaalisti näin lyhyt ajanjakso on data-analyysin kannalta vaarallisen lyhyt. Olkaamme siis varovaisia päätelmissämme.

Seuraavassa kuvaajassa on esitetty koko aineistoni PHS-indeksistä tammikuusta 2005 heinäkuuhun 2007. Käyrä SA on kausitasoitettu ja nämä luvut yleensä esitetään uutisoinnissa. Heinäkuussa PHS-indeksi oli tämän mukaan 89,9. Käyrä UA on taas tasoittamaton ja käyrä MA sen vuoden liukuva keskiarvo. Kuvaa klikkaamalla näet sen suurempana.



Kuvaajasta voimme havaita, että ainakin tällä aikavälillä PHS-indeksissä on selvä vuosisykli. Tämä on tietysti hyvin tavallista asuntokaupassa. Tasoittamattomasta käyrästä nähdään, että vilkkain aika sopimusten teolle on kesällä ja näinä vuosina nimenomaan kesäkuussa. Toisaalta hiljaisin aika on joulukuussa. Tasoittamattomasta käyrästä näkyy myös, että ainakin vuodesta 2005 syklin trendi on ollut laskeva ja tämän vahvistaa myös vuoden liukuva keskiarvo.

Kuten tasoitetusta käyrästä näkee, se ei ole ollut erityisen tasainen viime kuukausina. Tällaisella kausitasoituksella pyritään yleensä tasaamaan esimerkiksi ajankohdaltaan vaihtelevien juhlapyhien (esim. pääsiäisen) tai jonkin poikkeavan tapahtuman vaikutus. PHS-indeksin tapauksessa kausitasoituslukuja ei ilmoiteta, mutta ne voi laskea helposti tasoitetuista ja tasoittamattomattomista luvuista.

Tässä esimerkissä kausitasoitus muuttui yllättäen kesäkuussa 2007 siitä, mitä se oli ollut kahtena edellisenä vuonna. Syytä tähän ei ole tiedossa, mutta kuten tasoitetusta käyrästä nähdään, saatiin tällä aikaan melkoinen nousu toukokuusta kesäkuuhun, 5,0 prosenttia. Tasoittamattomasta käyrästä taas nähdään, että mitään erityistä ei tapahtunut kahteen edelliseen vuoteen nähden. Osakemarkkinoille ja talousuutisoinnille 5,0 prosentin nousu oli iloinen yllätys ja tämän seurauksena nähtiinkin mukavaa nousua osakkeissa. Uutisoinnissa arveltiin yleisesti, että vanhojen asuntojen kauppa on saavuttanut pohjansa ja jopa lähtenyt nousuun. Mutta heinäkuun lukujen perusteella odotus näyttää ennenaikaiselta: tasoitettu luku laski 12,2 prosenttia ja tasoittamaton peräti 17,3 prosenttia. Kausitasoitus taisikin heijastella enemmän toiveita kuin todellisuutta!